Sie wollen Ihr Haus verkaufen? Auch Sie als Eigentümer sollte nicht nur über den Erlös nachdenken, sondern auch über Ihre Kosten, die im Laufe des Verkaufsprozesses anfallen.
- Die Kosten der Wertermittlung
Mit etwas Recherchearbeit können Sie selbst eine erste Einschätzung schaffen: Stöbern Sie in den Angebotsportalen und suchen Sie VERGLEICHBARE Häuser. Hier müssen Sie ein bisschen jonglieren. Bei dem einen Angebot ist die Lage besser, beim anderen der Zustand schlechter, beim nächsten weichen das Baujahr oder die Wohnfläche stark ab. Und Vorsicht: In den Portalen sehen Sie die Angebotspreise und nicht die TATSÄCHLICHEN Kaufpreise.
Also schauen Sie zusätzlich noch in den letzten Jahresbericht des Gutachterausschusses Ihres Kreises oder Ihrer Stadt. (Den finden Sie in der Regel im Internet.) Hier finden Sie eine Statistik und Durchschnittswerte der erzielten Kaufpreise des Vorjahres in diesem Gebiet.
Wenn Sie eine Maklerin mit dem Verkauf beauftragen, ist die professionelle Wertermittlung des Objekts Bestandteil des Auftrags. Die Maklerin rechnet mit unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren, greift auf Datenquellen Ihres Verbandes zurück und bestimmt einen Marktanpassungsfaktor auf Basis von Vergleichs- und Erfahrungswerten. Bis hierher sind noch keine Kosten entstanden.
Beauftragen Sie einen vom Gericht anerkannten Sachverständigen, kostet ein Gutachten schnell mehr als 2.000 Euro. Manchmal ist das jedoch notwendig; beispielsweise wenn der Wert der Immobilie Gegenstand einer Gerichtsverhandlung ist im Rahmen eines Erbes oder einer Scheidung.
- Kosten für Renovierung oder Sanierung
Da streiten sich die Geister, ob diese Ausgaben für einen Verkauf sinnvoll sind. JEIN, finde ich. Denn der erste Eindruck zählt. Schönheitsreparaturen, eine professionelle Hausreinigung oder der Einsatz des Gärtners sind erschwinglich und diese 2000 Euro lohnen eigentlich immer. Eine Badsanierung würde ich persönlich eher absagen. Denn in der Regel möchten Käufer das nach ihren eigenen Wünschen gestalten. Auch der Einbau einer neuen Heizung und energetische Sanierung wären beim Käufer besser aufgehoben, weil er entsprechende Förderungen besser nutzen könnte. Bei sehr schwer verkäuflichen Objekten kann allerdings der gute Zustand eines Hauses ein schlagendes Verkaufsargument sein. Also loten Sie mit handwerklichen Experten das Für und Wieder aus.
- Kosten für den Energie-Ausweis
Beim Verkauf eines Hauses müssen Sie dem Käufer laut Gesetz einen Energieausweis vorlegen. Er soll die Energieeffizienz des Gebäudes transparent machen. Für Einfamilienhäuser, die vor 1977 gebaut wurden, benötigen Sie den relativ aufwändigen „EnergieBEDARFSausweis“. Hier wird auf der Grundlage der baulichen Gegebenheiten ein theoretischer Energiebedarf errechnet. Er kostet zwischen 250 und 500 Euro.
Bei jüngeren Häusern oder Häusern mit über vier Wohneinheiten können Sie den „EnergieVERBRAUCHSausweis“ erstellen lassen. Er kostet zwischen 50 und 150 Euro. Dafür benötigen Sie die Verbrauchswerte des Energieversorgers der letzten drei Jahre. Der Schwachpunkt dieser Lösung: Hier wird der individuelle Verbrauch abgebildet. Der Käufer weiß nicht, ob die Bewohner mit 18 Grad Raumtemperatur zufrieden waren, oder bei 25 Grad das Fenster offen hatten.
- Kosten der Vermarktung
Wenn Sie Ihr Haus in Eigenregie vermarkten, tragen Sie alle anfallenden Kosten. Das sind die Kosten für Inserate in Zeitungen und Immobilienportalen, die sich schnell auf einige hundert Euro summieren. Und vergessen Sie nicht Ihren eigenen Arbeitsaufwand. In der Regel fallen für die Vermarktung eines Hauses schnell mal100 Arbeitsstunden an. Haben Sie die Maklerin beauftragt, sind diese Kosten in der Provision enthalten. Und: Fällig wird die Maklercourtage für Sie nur im Erfolgsfall, wenn der Verkauf notariell beurkundet wurde.
- Kosten für den Notar
Den Verkauf einer Immobilie MUSS ein Notar beurkunden. Das gibt der Gesetzgeber so vor. Die üblichen Kosten liegen bei etwa 1,5% des beurkundeten Verkaufspreises zuzüglich MwSt. Im Normalfall übernimmt der KÄUFER diese Kosten. Zahlt der Käufer allerdings nicht, haftet von Gesetzes wegen auch der Verkäufer. Für die Löschung der Rechte Dritter im Grundbuch – also die Löschung von Grundschulden oder von Wohnrechten – trägt der VERkäufer die Kosten. Dies können ein paar hundert Euro werden.
- Steuern
Hier geht es um die „Grunderwerbssteuer“. Diese wird von den Bundesländern festgelegt. Sie beträgt in NRW 6,5% des Kaufpreises. Diese Steuer zahlt der Käufer. Doch auch hier gilt: Ist der Käufer nicht zahlungsfähig, hat sich der Staat abgesichert und kann auch den VERkäufer in diesem Fall zur Kasse bitten.
Die zweite relevante Steuer ist die „Spekulationssteuer“. Mit ihr werden alle Formen von Gewinnen bei privaten Einkünften aus Verkäufen, Kapitalanlagen oder Wertpapieren versteuert. Beim Immobilienverkauf greifen bestimmte Kriterien. Die Steuer greift, wenn weniger als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf liegen. Sie wird NICHT fällig, wenn das Haus selber bewohnt wurde – auch wenn Sie weniger als zehn Jahre dort wohnen. Versteuert wird nur der GEWINN aus dem Verkauf. Die Höhe der Steuer richtet sich nach der Höhe des Gewinns und dem persönlichen Steuersatz.
- Vorfälligkeitsentschädigung
Haben Sie für das Haus noch einen Kredit bei der Bank laufen, wird dieser meist mit dem Geld aus dem Verkauf vorzeitig abgegolten. Für den entgangenen Zins verlangt die Bank die sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“. Je nach Höhe des Kredits können hier schnell einige tausend Euro anfallen, die der Verkäufer zu tragen hat.
