Welchen Wert hat mein Haus? Das ist eine der ersten und wichtigsten Fragen für jeden Eigentümer, der sein Haus verkaufen möchte. Betrifft Sie das gerade? Dann lesen Sie bitte weiter.
Fragen Sie fünf Leute und Sie werden fünf unterschiedliche Antworten bekommen. Denn die unterschiedlichen Bewertungsmodelle orientieren sich u.a. an der Interessenlage desjenigen, der die Bewertung vornimmt.
- Sie selbst à persönlicher Wert: Für Sie als Verkäufer zählt der Individualwert, also der subjektive Wert des Hauses. Er ist ein Mix aus Sachwert, Emotionen und Erinnerungen, Arbeitsstunden und Schweiß der Eigenleistungen.
- Ein sachverständiger Architekt à Sachwert: Er errechnet sich durch die Herstellungskosten minus Altersminderung.
- Die Bank à Beleihungswert: Die Bank kalkuliert bei der Beleihung und Finanzierung eines Hauses den Mindestwert, den sie im Falle eines (Not-)Verkaufs erzielen kann. Nur über diesen Wert gibt sie in der Regel auch eine Finanzierungszusage.
- Das Finanzamt à Einheitswert (der politisch gerade auf dem Prüfstand steht): Der vom Finanzamt angesetzte Behördenwert zur Berechnung von Steuern, Gebühren und Beiträgen.
- Der Markt bzw. die Menge der Kaufinteressenten à Verkehrswert/Marktwert: Der wahrscheinlichste Wert, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung am Markt durchzusetzen ist. Hier spielen neben dem Sachwert auch konjunkturelle Einflüsse eine Rolle, wie Zinsen, Verfügbarkeit, Angebot und Nachfrage, politische Maßnahmen.
Eine weitere Sichtweise des Preises hat ein Kapitalanleger. Ihn interessiert besonders der Ertragswert – das bedeutet, welchen Ertrag er in möglichst kurzer Zeit über eine Vermietung der Immobilie erwirtschaften kann. Bei diesem Renditewert unterscheiden wir zwischen Brutto- und Nettorendite. Letztere ist für den Investor entscheidend. Bei Ein- bis Zweifamilienhäusern spielt die Nachfrage durch Investoren jedoch bisher eine eher untergeordnete Rolle.
Immer wieder erlebe ich es als „Ihre Zuhause-Vermittlerin“, dass sich gerade private Haus-Verkäufer bei dieser finanziell und abwicklungstechnisch umfangreichen Transaktion auf den Rat von Verwandten, Bekannten, Freunden oder Arbeitskollegen verlassen. Sollten dies Ingenieure, Architekten oder Gutachter sein, will ich diese Qualifikation nicht in Frage stellen. Ansonsten verfügen diese Ratgeber meist „nur“ über die „Qualifikation“, selber schon mal ein Haus verkauft zu haben. Immobilienspezifische Fachkenntnisse oder eine Übersicht über den aktuellen, insbesondere regionalen Markt haben die wenigsten. So ist es schwierig, wenn ein vermeintlicher Experte aus Frankfurt oder Hamburg den Immobilienmarkt in Enger oder Herford realistisch einschätzen soll. Dies führt häufig zu völlig überzogenen Preisvorstellungen. Zudem stellt sich die Frage, ob diese Ratgeber immer objektiv sind. Wenn man sich kennt, ist es einfacher nett zu sein, als eventuell unbequeme Wahrheiten auszusprechen. Sollten Sie sich auf derartige Ratschläge stützen und hinterher geht etwas schief, gefährden Sie vielleicht sogar gute Beziehungen. Deshalb: Verlassen Sie sich lieber auf den Rat von neutralen Experten und schonen Sie Ihre Freundschaften. Als Maklerin ist diese Frage der Preisermittlung und Markteinschätzung mein „täglich Brot“.
Sie fragen sich immer noch: „Zu welchem Preis biete ich mein Haus an?“ Die Frage ist leicht zu beantworten, denn es gibt nur eine Antwort: Zum richtigen Preis! Leider macht uns dieses Wissen noch nicht schlauer, denn es ist eine Binsenweisheit, die uns nicht weiterbringt. Die eigentliche Frage lautet: Wie finde ich den richtigen Preis?
Welche Kriterien hierbei eine Rolle spielen, erläutere ich Ihnen in meinem nächsten Beitrag. Oder Sie bestellen sich meinen Ratgeber, den ich zum Thema Hausverkauf verfasst habe.
Oder Sie rufen mich an oder senden mir eine Mail. Ich freue mich, von Ihnen zu hören.
