Demnächst wird sich die Grundsteuer für Immobilieneigentümer verändern. Wissen Sie schon, was da auf Sie zukommt? Glücklicherweise erhalte ich immer gute Informationen von meinem Berufsverband, dem IVD. Diese Information reiche ich nun gern an Sie weiter. Die neuen Regelungen treten zwar erst zum 1. Januar 2025 in Kraft. Aber die Vorboten kommen schon im Sommer auf Sie zu.
Statt der alten „Einheitswerte“ sind künftig in den meisten Bundesländern die „Grundsteuerwerte“ die maßgebliche Grundlage der neuen Besteuerung. In einigen Bundesländern wird dagegen nur die „Fläche“ zu Grunde gelegt. Jeder Eigentümer eines Grundstücks muss daher in diesem Jahr eine Steuererklärung abgeben. Bei Eigentumswohnungen ist übrigens jeder einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter.
Damit die Finanzämter ausreichend Zeit haben, die Werte zu berechnen, sollen die Steuerklärungen bereits vom 1. Juli bis Ende Oktober 2022 abgegeben werden. Die Erklärungen müssen dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Ein Tipp: Wer bei Elster noch nicht registriert ist, sollte dies bald beantragen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt (https://www.elster.de/portal/registrierung-auswahl). Eine persönliche Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärung erhalten Sie nicht. Es wird lediglich eine öffentliche Bekanntmachung geben.
Welche Daten Sie in der Erklärung angeben müssen, hängt zunächst davon ab, in welchem Bundesland Ihr Grundstück liegt. Denn nach der Reform gilt in Deutschland nicht überall dasselbe Gesetz. Der Bundesgesetzgeber hat zwar ein so genanntes Bundesmodell erlassen, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist. Dem haben sich aber nur die die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben eigene abweichende Gesetz erlassen, bei denen teilweise der Wert des Grundstücks nicht maßgeblich ist.
Bei uns in NRW ist also der Wert des Grundstücks maßgeblich. Nun kommt es darauf an, ob dieser Wert im Sachwertverfahren oder im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist. Im Ertragswertverfahren werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen.
Damit das Finanzamt den Wert des Bodens ermitteln kann, sind zunächst der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks anzugeben. Den Bodenrichtwert kann man über das Bodenrichtwert-Informationssystem https://www.bodenrichtwerte-boris.de in Erfahrung bringen. Der beschreibt zwar nur den durchschnittlichen Bodenwert in einem bestimmten Gebiet. Aber wertbeeinflussende Merkmale des einzelnen Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm- und Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben unberücksichtigt. Außerdem müssen Gemarkung und Flurstück angegeben werden. Diese Angaben finden Sie in Ihrem Grundbuchauszug. Den haben Sie nicht? Dann können Sie ihn beim zuständigen Amtsgericht anfordern.
Der Ertragswert des Gebäudes wird nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte. Das Gebäude muss in eine Baualtersklasse (Baujahr bis 1948, 1949 bis 1978, 11979 bis 1990 und 1991 bis 200 und ab 2001) und die Wohnungen in Größenklassen (unter 60 m², 60 bis unter 100 m² und 100 m² und mehr) eingeordnet werden. Für Wohnungseigentum gelten dieselben Nettokaltmieten wie für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem fixen Wert von 35 Euro angesetzt.
Grundstücke, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen, werden dagegen im Sachwertverfahren bewertet. In diesen Fällen ist die Ermittlung der erforderlichen Daten etwas schwieriger. Darauf will ich an dieser Stelle nicht weiter eingehen.
Wenn Ihr Haus oder Grundstück nicht den Bundesländern liegt, die das Bundesmodell übernommen haben, zum Beispiel in Niedersachsen, gelten die jeweiligen Landesgesetze. In den meisten dieser Länder sind lediglich Angaben über die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes und die Lage des Grundstücks erforderlich.
Raucht Ihnen schon der Kopf? Das wird schon. In den nächsten Monaten werden wir sicher noch etliche Informationen zu dem Thema in der Presse lesen. Aber Sie wissen dann schon Bescheid.
Übrigens: Wenn ich Sie als Hauseigentümer bei Ihrem erfolgreichen und stressfreien Hausverkauf unterstützen soll, melden Sie sich gern – am besten telefonisch.
