Heute nutzen nicht nur Profis sondern auch immer mehr Privatpersonen eine Immobilie als Geldanlage oder Altersvorsorge. Von diesem „Renditeobjekt“ versprechen sie sich eine langfristige und lukrative Einnahmequelle. Ob Sie eine Eigentumswohnung oder gleich ein Mehrfamilienhaus kaufen, hängt natürlich von Ihrem Budget ab. Damit Ihre favorisierte Immobilie jedoch eine erfolgreiche Kapitalanlage und kein Kapitalvernichter wird, sollten Sie im Vorfeld einige Überlegungen anstellen und Fakten prüfen.
Wie hoch ist Ihr Budget? Eine Wohnung kostet weniger, bringt aber auch nur eine überschaubare Miete. Ein Mehrfamilienhaus, vielleicht mit einer Gewerbe- oder Bürofläche kostet mehr, bietet jedoch meist höhere Renditechancen. Einige Experten halten es für die cleverste Lösung, in dem Renditeobjekt selbst zu wohnen UND eine Wohnung oder Geschäft zu vermieten.
Wie wollen Sie finanzieren? Bei derzeit niedrigen Zinsen können Sie natürlich besser mit einem Darlehen von der Bank finanzieren, als es noch in der Hochzinsphase der Fall war. Zehn Prozent der Kaufsumme, bzw. die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, evtl. Maklergebühr) sollten Sie immer als Eigenkapital vorweisen können. Bei Ihrer Kalkulation sollten Sie auf Nummer Sicher gehen. Denn die Bank nimmt Ihre Immobilie als Sicherheit her, um sich im Falle ausbleibender Ratenzahlungen daran schadlos zu halten.
Welche Kosten sollten Sie berücksichtigen? Neben den Kaufkosten fallen die Finanzierungskosten an, also die Zins- und Tilgungszahlungen. Zuzüglich müssen Sie immer ein Budget für Renovierungs- und laufende Reparaturkosten einrechnen. Bei einer Eigentumswohnung müssen Sie auch an die Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage denken. Darüber hinaus gibt es ein Mietausfallrisiko, bei Mieterwechsel oder bei säumigen Mietern. All das sollten Ihre monatlichen Mieteinnahmen abdecken. Rechnen Sie also tunlichst einen finanziellen Puffer ein. Schön ist es, wenn dann immer noch ein bisschen Geld übrigbleibt.
Wie finden Sie heraus, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist? Einen groben Anhaltspunkt bietet der Mietpreismultiplikator. Die Formel lautet: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmieten. Kostet Ihr Objekt beispielsweise 120.000 Euro und Ihre Mieteinnahme beträgt voraussichtlich 500 Euro im Monat und damit 6.000 Euro im Jahr haben Sie einen Mietpreismultiplikator von 20. Das bedeutet, dass Sie den reinen Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten und Sanierungen) erst in 20 Jahre wieder raus haben. In teuren Lagen ist der Wert manchmal sogar noch höher. In günstigeren Lagen sollte er jedoch eher bei 15 liegen.
Ist Ihr Renditeobjekt rentabel? Hier sind zwei Faktoren bestimmend: Die Lage des Objekts und die Bausubstanz und damit der Miet-Standard.
Zur Lage: Ein Objekt in einer Stadt mit mindestens 10.000 Einwohnern, mit guter Infrastruktur, einer attraktiven Innenstadt und einem guten Arbeitsangebot zieht Menschen und damit Mieter an.
Bei der Bausubstanz sollten Sie die Wohnfläche und Grundstücksfläche prüfen, den Bodenwert und den Zustand des Hauses oder der Wohnung. Ein neueres Baujahr ist kein Garant für gute Substanz und umgekehrt muss ein altes Haus nicht zwangsläufig in schlechtem Zustand sein. Schauen Sie nach den „dicken finanziellen Brocken“: Müssen sanitäre Einrichtungen, die Heizung, Fenster oder das Dach erneuert werden? Ist das Haus über 40 Jahre alt, lohnt sich der Blick auf Elektroinstallation und Rohrleitungen. Denn als Vermieter müssen Sie das Haus oder die Wohnung instandhalten.
Haben Sie gute Mieter? Ist die Immobilie bereits vermietet, prüfen Sie bitte die bestehenden Mietverträge. Finden Sie heraus, ob Mietkautionen hinterlegt sind und ob die Mieter regelmäßig zahlen oder ob Mietrückstände bestehen. 99 Prozent der Mietverhältnisse laufen problemlos ab. Schwierig wird es, wenn Sie die Bonität Ihrer Mieter nicht ausreichend prüfen. Oder wenn es Ärger in der Hausgemeinschaft gibt. Oder Streitereien über Schönheitsreparaturen. Und es ist nicht ganz einfach, einen rechtssicheren Mietvertrag aufzusetzen oder die jährliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Aber hier können Sie sich ja Hilfe beim Profi holen.
Also: Viel Spaß mit Ihrer Zweit- oder Dritt-Immobilie. Denn Renditeimmobilien gelten durchaus als inflationssichere Geldanlage…
Liebe Leser, wenn Sie Fragen haben, stehe ich gern zur Verfügung. Noch mehr freue ich mich, wenn ich Ihre Ansprechpartnerin sein darf, wenn es um eine Veränderung Ihrer Wohnsituation geht.
