Für manch einen ist das Aktenstudium lästig. Doch gerade beim Hauskauf – oder aus der anderen Perspektive, beim Hausverkauf – sollten Sie diese Mühen auf sich nehmen.
Schauen Sie zunächst in das Grundbuch des Hauses. Als Eigentümer können Sie sich jederzeit einen Grundbuchauszug bei ihrem zuständigen Amtsgericht besorgen. Der Auszug kostet in der Regel zehn Euro. Der Käufer eines Hauses bekommt den Grundbuchauszug spätestens, wenn er die Unterlagen für die Bank zur Finanzierung des Kaufs zusammenstellt.
Auf den ersten Seiten in Abteilung I sind die Eigentümer eingetragen. Unterstrichene Eintragungen sind gelöscht. In Abteilung II sind sogenannte Lasten und Beschränkungen, Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen oder Verfügungsbeschränkungen wie z.B. ein Wohnrecht oder Vorkaufsrecht eingetragen. (Na, brummt Ihnen schon der Kopf bei diesen Begriffen?) Abteilung III schließlich enthält die Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden.
Ich möchte Ihre Aufmerksamkeit heute auf die Eintragungen in Abteilung II lenken. Denn was nützt Ihnen der Kauf eines Hauses, wenn die noch sehr muntere Großmutter des Verkäufers dort ein lebenslanges Wohnrecht genießt? Und auch wenn es um Leitungs- oder Wegerechte geht, lohnt der Blick ins Grundbuch.
Doch es gibt noch ein zweites Verzeichnis, welches Sie sich anschauen sollten: Das Baulastenverzeichnis. Auch hier sind Lasten, Beschränkungen und Grunddienstbarkeiten eingetragen. Das Baulastenverzeichnis wird bei der Baubehörde geführt und hier kann jeder mit einem berechtigten Interesse, nicht nur der Eigentümer, eine Auskunft erhalten.
Was unterscheidet nun diese beiden Akten, wenn doch im Zweifel das Gleiche drinsteht? Das Grundbuch regelt das private Recht. Die Baulast ist ein „Institut“ des öffentlichen Rechts.
Baulasten entstehen durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Grundstückseigentümers. Er übernimmt also freiwillig eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Ist sie einmal eingetragen, kann sie nur durch die Baubehörde wieder aufgehoben werden. Beim Verkauf des Hauses geht die Baulast auf den neuen Eigentümer über.
Nun fragen Sie sich als Eigentümer eines Grundstücks zu Recht, warum Sie eine solche Baulast freiwillig übernehmen sollten. Doch stellen Sie sich vor, Ihnen gehört ein sehr großes, aber Handtuch-förmiges Grundstück. Auf dem vorderen Teil zur Straße hin, steht bereits ein Haus. Nun wäre hinten noch genug Platz für ein zweites Haus – für Ihre Kinder. Oder sie wollen das Grundstück teilen und verkaufen. Kein schlechter Gedanke, denn das bringt Ihnen etwas Geld fürs Alter und die Gartenarbeit reduziert sich erheblich.
Doch das hintere Grundstück kann nur erreicht werden, wenn Wege und Leitungen über das vordere Grundstück gelegt werden. Die Baulast dient somit dazu, die Erteilung einer sonst nicht zulässigen Baugenehmigung zu ermöglichen. Denn die Baubehörde erteilt die Genehmigung nur, wenn die Erschließung des hinteren Baugrundstücks auf Dauer gesichert ist. Mit der Bestellung der Baulast für das vordere Grundstück ist dies nun öffentlich-rechtlich abgesichert. Nun kann die Baugenehmigung erteilt werden.
Doch das allein reicht manchmal nicht aus. Ich habe neulich ein Haus verkauft, dessen Zuwegung über ein Garagengrundstück verlief, welches sich drei Parteien teilten. Die Baulast für das Wege- und Leitungsrecht war zwar im Baulastenverzeichnis eingetragen, jedoch nicht im Grundbuch.
Der Notar sagte mir daraufhin Folgendes: „Man muss nun wissen, dass beispielsweise bei einem Streit jeder Miteigentümer eines Grundstücks das Recht hat, das Gemeinschaftsgrundstück zur Zwangsversteigerung zu bringen um die Eigentümergemeinschaft aufzulösen. Der Erlös der Zwangsversteigerung wird dann an die Miteigentümer verteilt. Der Wert des Grundstücks würde durch einen Gutachter ermittelt und das Amtsgericht setzt den Zwangsversteigerungstermin an. Das nennt sich dann Auseinandersetzungsversteigerung. Zu diesem Termin kann jeder hingehen und mitbieten.“ Aha. Sie wären in einem solchen Falle möglicherweise unter Druck, weil Sie das Grundstück in jedem Falle ersteigern müssten, um ihre Zuwegung nicht zu verlieren. Ihr Grundstück wäre kaum noch etwas wert – denn ein Grundstück ohne rechtlich abgesicherte Zuwegung lässt sich kaum verkaufen.
Doch diese juristischen Tücken besprechen Sie am besten mit dem rechtlich versierten Notar. Ich wollte Sie nur darauf aufmerksam machen, dass es spannend und hilfreich sein kann, sich über die Aktenlage zu informieren.
Wenn Sie Unterstützung beim Hausverkauf suchen, freue ich mich, von Ihnen zu hören!
