Auf die Größe kommt es an. Jedenfalls für die meisten Käufer von Häusern oder Eigentumswohnungen. Gesamtfläche, Grundfläche, Wohnfläche, Nutzfläche, Sondereigentumsfläche – gar nicht so einfach, auf den ersten Blick zu erkennen, was sich hinter diesen Angaben verbirgt. Dabei sind diese Abgrenzungen wichtig. Denn sie bilden die Grundlage zur Wertermittlung eines Objekts.
Doch selten sind Flächenangaben exakt bemessen. Zu diesem Ergebnis kam der Eigentümerverband Haus und Grund im Jahr 2015. Er hatte drei Vermesser gebeten, jeweils eine Doppelhaushälfte und eine Altbauwohnung zu vermessen. Die Ergebnisse der Experten zeigten bei der Doppelhaushälfte eine Differenz von 16 Prozent, bei der Altbauwohnung immerhin noch bis zu fünf Prozent. Wie kam das? Selbst die Profis hatten „falsch“ gemessen und in zwei Fällen die Terrasse nicht eingerechnet. Die Berechnung der Wohnfläche orientiert sich an verschiedenen gesetzlichen Vorgaben wie der Wohnflächenverordnung.
Wenn das also schon für die Profis kompliziert ist, wie soll der Laie damit umgehen? Sie sollten zumindest die „Basics“ kennen. Liegen Pläne mit Maßangaben für Ihr Haus oder Ihre Wohnung vor, ist das schon mal eine gute Ausgangsbasis. Räume ohne Erker, Engstellen und Säulen lassen sich noch recht problemlos selbst vermessen. Am besten mit einem Laser-Messgerät. Das gibt es schon für etwa 50 Euro zu kaufen. Bevor Sie loslegen, schauen Sie noch mal in Ihre Bauunterlagen oder in die Bauakte beim zuständigen Bauamt. Hier könnte eine offizielle Flächenberechnung des Architekten hinterlegt sein. Doch bei älteren Häusern fehlt diese oft, da sie damals noch nicht vorgeschrieben war.
Aber jetzt zur Praxis. Was gehört den nun zur Wohnfläche? Fangen wir damit an, was NICHT dazugehört: Keller, Waschküche, Abstellräume, Bodenräume, Heizungsräume, Garagen und natürlich gewerbliche Räume. In den anderen Räumen messen Sie den freien Raum zwischen zwei Wänden (auch wenn die vertäfelt ist). Die Fußleisten zählen zur Wohnfläche. Ebenso wie alle fest eingebauten Gegenstände wie Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen. Auch die Fläche von Einbaumöbeln und versetzbaren Raumteilern zählen zur Wohnfläche. Ein Pfeiler zählt dagegen nicht zur Wohnfläche, wenn seine Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
Noch kniffeliger wird es unterm Dach. Räume mit einer Lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden voll angerechnet. Räume oder Raumteile von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern werden zur Hälfte gezählt. Raumteile unter einem Meter Raumhöhe werden gar nicht zur Wohnfläche gezählt. Und auch die Treppe, die mehr als drei Steigen hat, fällt aus der Wohnfläche raus.
Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden zur Hälfte in die Wohnfläche eingerechnet. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen können mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt werden, in besonderen Fällen auch zur Hälfte.
Und nun kommt das Ausrufezeichen: Bauordnungswidrige Räume zählen NICHT zur Wohnfläche. Fehlt also die Genehmigung für den Ausbau des Spitzbodens oder für den Umbau des ehemaligen Wintergartens zum Wohnzimmer, dürfen diese Quadratmeter nicht zur Wohnfläche gerechnet werden. Ganz zu schweigen von weiteren möglichen versicherungstechnischen oder baurechtlichen Folgen für den Käufer eines solchen „Schwarzbaus“. Aber das würde hier den Rahmen sprengen.
Ein Rechenbeispiel am Schluss soll verdeutlichen, welche Rolle die korrekte Wohnflächenangabe für den Kauf bzw. Verkauf eines Hauses spielt. Sie kaufen ein Haus für 240.000 Euro. Es soll 120 Quadratmeter Wohnfläche haben. Sie zahlen also 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Nun stellen Sie fest, dass es nur 100 Quadratmeter Wohnfläche gibt, weil der Wintergarten nicht genehmigt ist. Schon zahlen Sie pro Quadratmeter Wohnfläche 2.400 Euro.
Mein Rat für Käufer: Prüfen Sie die tatsächliche Wohnfläche nach oder lassen Sie sich eine offizielle Berechnung vorlegen. Aber noch wichtiger finde ich: Trauen Sie Ihrem Eindruck, wenn Sie das Haus besichtigen. Da sollten Sie bemerken, ob Ihnen der Platz ausreicht, auch wenn es mal fünf Quadratmeter weniger sind.
Mein Rat für Verkäufer: Halten Sie eine offizielle Flächenberechnung bereit. Wenn es sich um Rohbaumaße handelt, werden in der Regel drei Prozent „Putzabzug“ berechnet. Wenn Sie keine Unterlagen in Ihrer Bauakte haben, messen Sie oder lassen Sie messen. Sagen Sie, dass es eigene Berechnungen sind und verweisen Sie darauf, dass es sich um circa-Angaben handelt.
Hinweis: Wer mehr Fläche verspricht, als tatsächlich vorhanden ist, kann unter Umständen vom Käufer in Regress genommen werden.
Wenn Sie Unterstützung beim Hausverkauf suchen, freue ich mich, von Ihnen zu hören!
