Vor vier Jahren, im Juni 2015, ist das Besteller-Prinzip bei der Vermietung in Kraft getreten. Aktuell diskutiert die Politik darüber, dieses Prinzip auch auf den Verkauf von Häusern und Wohnungen auszudehnen. Aber was bedeutet „Besteller-Prinzip“ eigentlich? Welche Idee steckt dahinter? Was bedeutet es für Vermieter und Mieter? Und was könnte es für Verkäufer und Käufer von Eigenheimen bedeuten? Und last but not least: Was bedeutet es für mich, als Ihre Zuhause-Vermittlerin?
Schauen wir zuerst auf das Thema Miete. Das „Mietrechtsnovellierungsgesetz“ legt fest, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt. Und das ist in der Regel der Vermieter. Vor dieser Gesetzesänderung hatte meist der Mieter die Vermittlungsprovision bezahlt. Das fand der Gesetzgeber ungerecht. Dahinter steht der Gedanke, dass der Mieter im Vergleich zum Vermieter wirtschaftlich meist schlechter gestellt ist. Mit dem Gesetz soll der Mieter geschützt sowie „Augenhöhe“ der Vertragsparteien hergestellt werden. Das ist gut nachvollziehbar.
Nun könnte aber auch ein potenzieller Mieter den Makler beauftragen, ihm eine Wohnung zu suchen. Keine dumme Idee, wenn ich in Enger wohne und in München eine Wohnung suche. Doch in der Praxis funktioniert das leider nicht mehr. Denn der Makler darf in diesem Fall wirklich nur für diesen einen Kunden suchen. Hat er eine Wohnung für ihn gefunden und der Kunde lehnt diese jedoch ab, darf der Makler sie keinem anderen Interessenten mehr anbieten. Dies ist für den Makler wirtschaftlich nicht umsetzbar. Die Folge der Regelung: Die Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler ist mehr oder weniger zum Erliegen gekommen. Vermieter inserieren selbst oder die Wohnungen gehen „unter der Hand“ weg. In der Mehrzahl setzen nur noch professionelle Vermieter einen Makler ein.
Nun diskutiert die Politik darüber, das Besteller-Prinzip auf den KAUF von Immobilien auszudehnen. Doch hier ist die Faktenlage anders als bei der Vermietung. In der Mehrzahl der Bundesländer gilt die Regelung, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Gut so. Das entspricht den Werten meiner Arbeitsweise als „Zuhause-Vermittlerin“. Ich verstehe mich als Mittlerin zwischen beiden Parteien. Leistung und Qualität meiner Arbeit beinhalten nicht nur die Interessenvertretung des Verkäufers, sondern auch die umfassende Beratung und Betreuung des Käufers über den gesamten Verkaufsprozess. Bei konsequenter Anwendung des Besteller-Prinzips würde dieses Selbstverständnis in Frage gestellt. Der Käufer bliebe schutzlos und ohne Beratung. Da der Makler mit dem Käufer dann keinen Vertrag mehr hätte, müsste er auch bei Falschberatung (die bei „schwarzen Schafen“ der Branche durchaus vorkommen kann) nicht mehr haften.
Auch die Annahme der Schutzbedürftigkeit des Käufers eines Hauses ist nicht immer gegeben. Denken Sie an die ältere Dame mit dem Haus aus den 60er Jahren, welches sie und ihr Mann sich damals vom Munde abgespart haben. Ist diese Frau wirtschaftlich stärker als das junge Paar (double income no kids) mit dem Audi Q7, das bei Firma B. arbeitet? Realistisch gesehen, begegnen sich Verkäufer und Käufer wirtschaftlich mindestens auf Augenhöhe.
Und was ist, wenn sich der Immobilienmarkt mal wieder „dreht“ und vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt wird, so wie es vor etwa zehn Jahren der Fall war? Dann wäre doch der Verkäufer wieder der „schwächere“ Vertragspartner.
Selbst das Argument, der Käufer werde durch das Besteller-Prinzip finanziell entlastet, hält meiner Meinung nach in der Praxis nicht stand. Was würde passieren? Der Eigentümer würde den zukünftigen finanziellen Mehraufwand in seinen gewünschten Verkaufspreis der Immobilie einspeisen. Die Folge: Das Besteller-Prinzip würde die Verkaufs-Immobilie tendenziell verteuern. Auf diesen erhöhten Kaufpreis zahlte der Käufer die Grunderwerbssteuer. Satte 6,5% in NRW. Für den Käufer eine zusätzliche Belastung. Die öffentliche Hand würde von diesen Mehreinnahmen dagegen profitieren.
Sie sehen, gut gemeint ist nicht immer gut getan. Vermietung und Verkauf folgen nicht unbedingt der gleichen Logik und es gibt Einiges zu beachten. Ich wünsche mir, dass die Verantwortlichen sich vor einer Entscheidung umfassend informieren. Ich bin gespannt, ob das Besteller-Prinzip beim Kauf von Immobilien kommen wird… Übrigens: Hier geht es immer um den Privatverkauf. Im gewerblichen Verkauf gilt das Besteller-Prinzip nicht.
